Le crédit In Finé

Il consiste à ne régler, pendant toute la durée de l'emprunt, que les intérêts.
Le capital, quant à lui, sera remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit, d'où le nom de In Finé.

Pour obtenir la reconstitution de ce capital, il faut

mettre en place un adossement au crédit In Finé,

et cet adossement est, le plus souvent, placé sur un contrat d'assurance vie.
L'apport à mettre sur cette assurance vie est, au minimum,

égal à 20% du montant total emprunté.

Puis des versements mensuels sont mis en place sur l'assurance vie afin de reconstituer petit à petit le capital emprunté.

Ce crédit permet de connaître et de calculer facilement par avance le montant des intérêts car le capital n'est pas amortit.
Bien entendu, les intérêts versés sont déductibles des revenus fonciers.

Comme nous l'avons déjà évoqué, à la fin du crédit, les sommes capitalisées doivent permettre de reconstituer le montant global emprunté.
C'est pourquoi, dès la mise en place du crédit, l'investisseur doit pouvoir répondre à la question suivante : combien placer aujourd'hui et/ou régulièrement pendant toute la durée du crédit pour pouvoir, au terme de l'emprunt, reconstituer le capital ?
La réponse à cette interrogation dépendra de 2 facteurs :
-le rendement de l'assurance vie,
-le taux de l'emprunt.

Au bout de 8 ans

(durée minimale pour optimiser la fiscalité avec les contrats d'assurance vie)

la banque fera souvent le point avec l'emprunteur :

-si le montant capitalisé sur l'assurance vie atteint au moins 70% du capital emprunté, le prêt In Finé continuera son cours,
-si le seuil des 70% n'est pas atteint, la banque va proposer à l'investisseur d'effectuer un versement exceptionnel sur son adossement ou de mettre en place un nouveau crédit amortissable en remplacement du In Finé.

Les investisseurs qui sont très imposés et/ou ceux qui ont déjà des revenus fonciers vont privilégier le crédit In Finé afin d'obtenir des intérêts plus importants et ainsi d'accroître le montant déductible des revenus fonciers.

Lorsqu'un investisseur met en place un investissement immobilier locatif défiscalisant avec un prêt In Finé, il est primordial de réaliser une simulation.
Ces dernières sont trop nombreuses à placer la barre trop haute et les promesses de performances affichées sont trop souvent optimistes.
Sur le papier, il est préférable d'opter pour des hypothèses basses : un prêt In Finé à un taux de 5% et une assurance vie avec un rendement de 4.5% par an.
La même prudence s'impose pour la revalorisation annuelle du bien et celle des loyers : entre 1 et 2% par an.
Dans ces conditions, votre investissement ne pourra qu'être plus rentable.